Что это такое.

В обществе с рыночной экономикой и системой кредитования частных лиц, существует такое понятие как «принудительное взыскание имущества».

Принудительное взыскание имущества – это совокупность мероприятий осуществляемые государственными органами направленные на лишение лица права собственности на его имущество помимо его воли с целью погашения его долгов за счет такого имущества.

Принудительное взыскание имущества осуществляется в несколько этапов:

1. Обращение кредитора в суд.

Данное право возникает у кредитора после того, когда должник перестает выполнять свои обязательства по договору. В этом случаи у должника возникает определенная задолженность перед кредитором, которая если даже и не является денежной, все равно имеет денежный эквивалент. После того, как кредитор перестает ждать от должника выполнение его обязательств добровольно, у него возникает право на обращение в суд с целью принудительного взыскания с должника суммы долга.

2. Исполнительное производство.

После прохождения всех судебных инстанций и вступления решения в силу, которое обязывает должника выплатить кредитору сумму долга, исполнительная служба по заявлению кредитора открывает исполнительное производство. В процессе исполнительного производства, исполнитель определяет перечень имущества, которое принадлежит должнику и его поручителям, накладывает на него арест и готовит к дальнейшей реализации.

Следует помнить, что при наличии залогового имущества, в случаи нехватки средств, полученных от его реализации, будет реализовано другое имущество должника.

3. Реализация имущества.

Реализация имущества осуществляется специализированной торгующей организацией на публичных торгах. Информация о торгах публикуется в средствах массовой информации и на специализированном сайте. Покупателем на торгах может быть любое лицо, которое изъявило желание приобрести данное имущество. Стартовая цена имущества определяется путем оценки, которую заказывает торгующая организация. В случае если на первых торгах никто не изъявит желания приобрести имущество, будут проведены повторные торги. Стартовая цена на вторых торгах может быть снижена до 30%. В случае, если на торгах продать имущество так и не удастся, оно будет передано кредитору.

Как его приобрести.

После передачи материалов судебного дела исполнителем торгующей организации, которая занимается организацией и проведением торгов, торгующая организация совместно с исполнительной службой проводит опись недвижимого имущества должника.

После проведения описи, торгующая организация заключает договор с сертифицированной оценочной организацией на проведение оценки имущества. Оценочная стоимость имущества и есть стартовая цена на первых публичных торгах.

Информация об объектах, которые выставлены на торги, стартовой цене, о месте и дате проведения торгов и другая информация размещается на специализированном сайте в Интернете. Данную информацию, также, можно получить у торгующей организации.

Лицо, которое изъявило желание приобрести арестованное имущество, должно зарегистрироваться как участник торгов и уплатить гарантийный платеж в установленном размере (не более 6% от стартовой цены объекта).

Победителем торгов становится лицо, которое предложило наиболее высокую цену за объект. В случае если никто не изъявил желания приобрести объект, назначаются повторные торги с соответствующим снижением стартовой цены.

Победитель торгов получает заверенную копию протокола о результатах проведения торгов и обязан уплатить оставшуюся стоимость объекта в течение 10 рабочих дней. После осуществления оплаты за объект в полном объеме, исполнитель выдает покупателю акт о проведении торгов, на основании которого, нотариус выдает покупателю свидетельство о приобретении недвижимого имущества на торгах. Данное свидетельство является правоустанавливающим документом на недвижимость и подлежит регистрации, результатом которой будет внесение в реестр собственников недвижимого имущества информации о переходе права собственности.

Участникам торгов, которые проиграли, гарантийный платеж возвращается в полном объеме.

Порядок проведения торгов регулируется Временным положением, утвержденным Приказом Минюста №68/5 от 27.10.99г.

Какие риски.

1. Оспаривание результатов торгов кредитором.

Согласно действующему законодательству, должник, кредитор или третьи лица, претендующие на объект торгов, могут оспорить результаты торгов на основании нарушения процедуры их проведения и в судебном порядке признать их недействительными. В этом случае, акт о проведении торгов будет аннулирован, а покупатель должен получить назад уплаченную сумму.

В данном случае, теоретически, покупатель ничем не рискует кроме потери уплаченной банковской комиссии за осуществление платежа, однако:

во-первых, могут возникнуть определенные трудности по возврату денежных средств так, как конечными получателями платежа становятся сразу несколько организаций: торгующая организация, исполнительная служба, кредитор и должник . Не исключено, что за время судебной тяжбы у некоторых из перечисленных лиц могут возникнуть финансовые трудности или они окажутся в процессе банкротства, что может сделать возврат средств практически невозможным;

во-вторых, судебный процесс может быть затянут на достаточно продолжительное время, в течение которого покупатель не сможет ни распоряжаться приобретенным имуществом, ни вернуть уплаченные деньги.

2. Техническое состояние объекта.

Как указывалось выше, право собственности на объект, приобретенный с публичных торгов, возникает только после его регистрации. До этого момента право собственности принадлежит должнику. Поэтому потенциальному покупателю осмотреть техническое состояние объекта недвижимости является проблематичным, ввиду того, что должник не предоставит вам такое право добровольно, а сделать это покупателю в принудительном порядке невозможно.

В этой ситуации, покупатель располагает лишь теми данными, которые удалось получить торгующей организацией при проведении описи объекта и оценщиками, а именно, фотографии объекта, планировка, описание и другая информация, характерная для данного объекта.

3. Фактический переход права владения объектом.

После оформления права собственности на объект недвижимости, приобретенный на торгах, у нового собственника возникает право распоряжения, владения и пользования данным объектом, и он может использовать его на свое усмотрение без ограничений.

Однако на практике могут возникнуть определенные проблемы с реализацией данного права. К примеру, старый собственник отказывается добровольно освободить помещение и передать его новому собственнику. Ситуация может усугубиться наличием зарегистрированных в жилом помещении несовершеннолетних детей, которые дополнительно защищены законодательством в случаи их выселения. В данном случае может возникнуть судебный спор между старым и новым собственником по вопросу освобождения помещения, и не смотря на то, что новый собственник имеет все закрепленные законодательством права на пользование собственным помещением, данный судебный процесс может значительно растянуться во времени и сделать невозможным пользование помещением новым собственником на этот период.

Покупка недвижимости на публичных торгах является серьезным шагом. С одной стороны, покупатель может приобрести интересующий его объект со значительной скидкой, но с другой, может столкнуться с целым рядом проблем, которые усложнят использование такого имущества, так как данная процедура содержит большое количество нюансов, разобраться в которых покупателю самостоятельно будет очень сложно. Поэтому рекомендуем вам обратиться за помощью к опытным юристам, которые помогут вам определить все потенциальные риски, и предоставят вам необходимые услуги по защите ваших прав и интересов в данном процессе.