Строительная компания получила земельный участок в пользование по договору аренды и построила на нем объект (на данный момент строительство не завершено и в ближайшее время не планируем его завершать). Может ли строительная компания признать право собственности на данный объект в судебном порядке? Если да, то в порядке какого производства и что необходимо будет доказать в судебном процессе?

Консультация:

1. Для застройки арендованного земельного участка нужно разрешение собственника. Это оформляется либо отдельным документом, либо прописывается в самом договоре аренды. Если это разрешение отсутствует, то это проблема и в суд о признании и регистрации права собственности лучше вообще не обращаться, бесполезно. В этом случаи необходимо это право получить у собственника, возможно даже в судебном порядке, но должны быть основания.

2. Правовой статус объекта. Данный объект может быть признан и зарегистрирован как объект незавершенного строительства. Однако не все объекты могу считаться таковыми, но если объект построен хотя бы на 50%, проблем с этим не должно быть. В любом случае, стоит обратиться в БТИ (можно частное) с тем, чтобы они оформили технический паспорт на объект незавершенного строительства, они же и дадут конкретную консультацию по вопросу подпадает ли объект под определение объекта незавершенного строительства или нет.

3. Относительно подачи иска в суд. Безусловно, существует огромное количество судебных решений о признании права собственности на объекты недвижимости, в том числе на объекты незавершенного строительства. Однако, как правило, в этих делах существуют определенные нюансы, которые носят индивидуальный характер и оказывают решающее влияние на исход дела. Мы же, в данном случае, подходим к этому вопросу с общеправовой точки зрения.

Действующим законодательством предусмотрено два основных варианта действий собственника при строительстве самостроев, либо снести его, либо узаконить через определенную процедуру, уплатив при этом штрафные санкции.

Также, это можно сделать и через суд, однако для обращения в суд необходимо основание. Таким основанием, например, может быть не признание за собственником объекта права на него со стороны собственника земельного участка. Также, основанием для обращения в суд может быть какое-то решение госоргана, например, отказ в регистрации. Можно найти и другие основания, но это уже при конкретном изучении объекта.

Если собственник физическое лицо – дело будет рассматриваться в суде общей юрисдикции, если юридическое лицо – в хозяйственном суде, если орган государственной власти или местного самоуправления – в административном суде.

Следует учитывать что в судебном иске необходимо объединить требования по признанию права собственности на объект и обязать регистрационную службу зарегистрировать объект (можно эти требования и разъединить путем подачи разных исков). Можно и не подавать иск об обязательстве зарегистрировать объект, но на практике могут возникнуть проблемы с регистрацией. В любом случае, надо думать какой вариант проще, быстрее или дешевле.

При подачи иска, стоит учитывать, что шансов на положительное решение суда, в этом случае не много, по той причине, что как уже говорилось выше, существует процедура, по которой собственник должен оформить свое право собственности на самострой, и отказ от этой процедуры путем обращения в суд является больше исключением и должно сопровождаться наличием веских оснований.

4. Мы бы рекомендовали в данном случае проанализировать другой вариант оформления права собственности на объект. Необходимо пройти процедуру начала строительства с «нуля», а именно:

- оформить право пользования землей и получить разрешение собственника на осуществления строительства, если такие права не оформлены;

- разработать проект здания и пройти процедуру его согласования, если это требуется;

- получить разрешение на начало строительных работ (получить соответствующее разрешение или зарегистрировать декларацию в ГАСКе);

- по истечении некоторого времени, оформить технический паспорт на объект незавершенного строительства;

- зарегистрировать объект незавершенного строительства в Регистрационной службе.

На наш взгляд, это наиболее оптимальный вариант, тем более, что при подачи иска изложенные выше шаги и так стоило бы пройти.

Смотрите также:

- Узаконивание самостроев, перепланировок, реконструкций

- Юридический аудит объектов недвижимого имущества/земли

- Получение разрешения на начало строительных работ

- Регистрация права собственности на объекты недвижимости

- Проведение технической инвентаризации (технический паспорт)

- Арестованное (залоговое) недвижимое имущество