Законодательство

Согласно действующему в Украине законодательству, земля это специфический товар, пользованием которым должно быть надлежащим образом оформлено. Любое имущество, как недвижимое, так и движимое, так или иначе, находится на земле, а собственники такого имущества являются землепользователями. Земля, как и любой товар, имеет своего собственника, у которого необходимо получить разрешение на ее использование. Именно поэтому, на сегодняшний день, все острее поднимается вопрос о необходимости оформления  права пользования земельным участком.

Земля может находиться как в частной собственности, так и в государственной или коммунальной. Если земля, которая находится в частной собственности, как правило не является общедоступной и тщательно охраняется собственником, то государственная или коммунальная земля, которая находится в ведомстве соответствующего органа, очень часто является общедоступной, и многие используют ее в своих интересах без оформления документов. Такая ситуация является противоправной с точки зрения земельного законодательства и вынуждает государственные и коммунальные органы соответствующим образом реагировать, создавая конфликтные ситуации, которые могут привести к серьезным последствиям для собственников имущества. Именно поэтом, мы рекомендуем обратить внимание на правильность оформления документов и привести использование земли в соответствие с законодательством.

Существует две основные формы оформления права пользования землей: выкуп земельного участка и аренда. Относительно оформления права пользования коммунальной землей, то наиболее распространенной формой является аренда.

Процедура

Если говорить о Киеве, то процедура оформления аренды коммунальной земли  осуществляется в 3 этапа:

1. Подготовка и подача заявления относительно предоставления разрешения на разработку проекта землепользования. Данное заявление и необходимые для этого документы подаются в Киевзем, который после прохождения соответствующих согласований передает его в комиссию Киевсовета по земельным вопросом. Комиссия рассматривает данное заявление и дает разрешение на разработку проекта землепользования.

Важно: на данном этапе при подготовке заявления необходимо будет получить нотариально заверенные согласия от всех совладельцев здания (если они есть) на выделение земельного участка.

2. Разработка проекта землепользования и подача заявления о передачи в аренду земельного участка. Данный этап предусматривает разработку проекта землепользования (техническая документация), который является основанием для регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре, как отдельного участка. Для подачи заявления о передачи земли в аренду необходимо будет получить извлечение из ДЗК и справку о нормативно-денежной оценке. Заявление о передачи земли в аренду и необходимые для этого документы подаются в Киевзем, который после прохождения соответствующих согласований передает его на рассмотрение в Киевсовет. Решение Киевсовета является основанием для заключения договора аренды.

3. Оформление и регистрация договора аренды. Договор аренды земли подписывается сторонами, заверяется нотариусом (если договор заключается на срок три и более лет) и проходит государственную регистрацию.

На этапе подготовки заявления относительно предоставления разрешения на разработку проекта землепользования необходимо учесть несколько важных нюансов:

1. Форма выделения земельного участка (в случае, если у здания несколько совладельцев):

- выделение отдельного участка под той частью здания, которая принадлежит заявителю (для этого необходимо получить согласие всех совладельцев здания);

- выделение земельного участка под всем зданием (в этом случае заявление подается от всех совладельцев здания, которые впоследствии вместе будут арендаторами).

2. Форма пользования земельным участком:

- аренда земельного участка;

-  аренда земельного участка с правом выкупа;

- выкуп земельного участка. 

3. Целевое назначение:

- для использования и обслуживания здания;

- для использования и обслуживания здания с реконструкцией (в этом случае, процедура предусматривает дополнительные согласования и ведет к удорожанию);

- другое в зависимости от вида деятельности.

Риски

В 2009 году в действующее законодательство Украины были внесены изменения, которые существенным образом повлияли на земельные правоотношения. Связаны эти изменения были с тем, что переход права собственности на здание стало неразрывно связано с переходом права пользования землей, на которой данное здание находилось. То есть, на сегодняшний день, законодательством установлен такой порядок возникновения и перехода права собственности на здание, какой бы делал невозможным владение зданием без надлежащего оформления права пользования землей. Данные ограничения не касаются квартир в многоквартирных домах.

Что касается тех помещений, которые были приобретены до 2009 года без оформления права пользования землей, то при системном анализе норм действующего законодательства, можно сделать вывод, что владение зданием или помещением без должным образом оформленного права на землю является несоответствием действующему законодательству.

Говоря о последствиях, к которым может привести такое несоответствие, то следует выделить следующие:

- возникновение проблем при реализации помещения (нотариальное заверение договора купли-продажи помещения без права на землю противоречит законодательству и не может быть осуществлено);

- передача прав на земельный участок собственником третьим лицам (формально такие действия противоречат законодательству, однако, существуют определенные законодательные лазейки и на практике такие случаи встречаются);

- предъявление со стороны собственника земли, в том числе государственных и коммунальных властей, иска об обязательстве оформить право пользования с возможным взысканием определенной компенсации (например, аренды за весь срок фактического пользования землей);

- невозможность осуществления реконструкций или достроек помещений;

- возможное возникновение вопросов при бухгалтерском учете уплаты земельного налога в связи с отсутствием формальных оснований (например, несогласие налоговой относительно правомерности отнесения земельного налога на затраты);

- и тому подобное.

Отсутствие права на землю приводит к ограничению прав собственности на здание и может нести определены потенциальные риски. Однако, законодательство не предусматривает прямую обязанность пользователя немедленно осуществить оформление права на землю, а следовательно, такая обязанность может быть установлена лишь решением суда.

Смотрите также:

- Регистрация земельного участка в земельном кадастре 

- Юридический аудит объектов недвижимого имущества/земли

- Организация и сопровождение заключения сделок с недвижимостью

- Регистрация права собственности на объекты недвижимости

- Представительство интересов в судах в спорах с кредитными учреждениями 

- Узаконивание самостроев, перепланировок, реконструкций

- Арестованное (залоговое) недвижимое имущество